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旅游业蓬勃 商家瞄准市场 店屋改建经济酒店激增

旅游业蓬勃 商家瞄准市场 店屋改建经济酒店激增

马六甲历史城市政局在过去5年,平均每年接到逾20宗业者要求把店屋更改建为经济酒店的申请,比起5年前的数据翻倍!

马六甲历史城市长拿督再纳阿布指出,5年前,当局所接获改建经济酒店的申请约10宗,主要是集中予马六甲拉也。

他说,随着甲州旅游业前景备受看好,游客涌入甲州,如今甲市区各地都有很多业者提出相关申请,包括哥打拉沙马那、柠檬眼、于绒巴西等地区。

马六甲拉也居多

他以今年为例,截至今年5月杪,当局共接获10宗经济酒店的申请,其中以马六甲拉也居多。

针对店屋改建为经济酒店的条件,再纳阿布表示,一般上,只要符合消拯局要求,即拥有两个楼梯作为逃生用途;市政局策划小组规定的停车格条件,业者呈交两个部门的支持信下,通常会获得批准,成功率达80%以上。

“因此一般上的经济酒店都至少会购买两个单位打通,即可符合两个楼梯的条件,一些业者更是购买6至8个单位改建为较大的经济酒店。”

酒店不应一直增加

他本身也不是很赞同经济酒店的数量一直增加,过去甲州经济行动理事会负责监督经济酒店的数量,如今业者则必须向旅游局登记注册,不过截至目前市政局也没有接获任何业者的投诉。

尽管如此,再纳阿布认为,甲州为旅游州,经济酒店四处林立,可以让游客有更多的选择,货比三家,选择价廉物美的酒店,酒店业者亦将提高服务素质,以吸引游客前来。

新店屋须增逃生梯

再纳阿布指出,申请者当中很多都是新的发展计划,当中也不乏旧店屋改建为经济酒店,增加店屋的产业价值。

保障购买者权利

他表示,过去店屋发展计划都是一个单位只需一个楼梯即可,因为很多店屋都是作为办公室用途,随着越来越多的店屋改建为经济酒店,当局也做出更改,以保障购买者的权利。

“我们于去年开始规定发展商在店屋发展计划时,除了原有的楼梯,也必须增设逃生梯,以方便有心经济酒店的业者,可以符合消拯局的条件,业者亦可转换该店屋的商业用途。”

他说,一般上当局不批准的申请,主要是有关店屋并不符合两个部门的条件,一旦符合条件则没有问题。

消费者购买力强 店屋推出即扫

甲州店屋发展四处可见,再纳阿布也不讳言,州内看起来是店屋过多,不过他表示,消费者的购买力很强,很多填海区的店屋一推出就被一扫而空,因此并没有面对什幺问题。

店屋出租率仍高

“一些购买者购买数个单位,打通作为展览单位,或SPA美容院,吸引游客消费。”

至于旧店屋方面,他也表示,暂时没有接获任何的投诉,据他所知,很多业者的出租率依然很高,一些业者则改建经济酒店,以获得更高的回酬。

他说,目前甲州最多经济酒店的地区为马六甲拉也一带,他估计当地至少有上百家经济酒店,竞争相当激烈。

曹天汉:游客络绎不绝 新发展区酒店增多

马来西亚房屋发展商马六甲分会主席拿督曹天汉指出,由于甲州是旅游州,很多业者看准州内经济酒店的市场,纷纷把店屋改建为经济酒店,以应付市场上的需求。

他表示,除了旧有的店屋向地方政府申请把店屋改建为经济酒店外,新的发展区,如哥打拉沙马那一带新区也是浮现越来越多的酒店及经济酒店。

他说,不只店屋改建为酒店,早期荷兰街的住家,也逐渐改建为酒店,符合市场趋势。

利用店屋改建较便宜

“随着马六甲入遗后,各国游客络绎不绝,酒店市场及需求大增,因此很多旅游业者瞄准市场,而建造更多酒店。”

曹天汉指出,相比之下,兴建酒店的费用较高,反而利用店屋改建为酒店的费用比较便宜,很多业者购买数个单位,装修兴建为经济酒店,更符合经济消费的游客需求。

据他所知,目前除了皇冠广场店屋改建为经济酒店外,其他的发展区,如马六甲拉也(靠近双岛城一带)、哥打拉沙马那新区、晋巷(特易购后方)也越来越多酒店如同雨后春笋般四处林立。

他表示,甲州与吉隆坡的情况不一样,因为吉隆坡的发展饱和,业者改建为酒店的回酬高,因此吸引很多业者转建为酒店,甲州本身就是一个旅游州,因此成为业者改建店屋为经济酒店的卖点。

郑丰泉:价值较高 发展商多建店屋

甲州很多店主把店屋改建为经济酒店,据了解,据了解,去年共增建16间各类型的酒店。

威廉氏、达哈、王有限公司特许估价师郑丰泉受询指出,根据旅游局的数据显示,甲州于2012年共有152间酒店,去年已经增加至176间酒店。

他受询表示,甲州目前暂面对店屋过剩的问题,因为人口发展没有那幺多,近两年来,发展商在市区兴建店屋会比较值得,因为地价太高,多数发展商都会选择兴建店屋出售。

各业与旅游业相关

“再加上甲州的就业机会并不多,商家的行业主要是与旅游业相关,很多面对大路的店面则没有问题,但是面对内部的店面,主要是作为以修车厂(workshop)或专业领域的办公室用途。”

他说,店屋过剩不只导致旧店面受到挑战,新店面也一样,一些发展商以先租后买的方式出售新店屋,例如出租予连锁店或银行,签约3年,有稳定的收入,作为出售的优势。

“旧店面则尽量维持原有的租金,吸引租客继续承租,希望保持5至6%的回酬率。”

增逃生梯属浪费

尽管如此,针对去年开始,地方政府规定,新的店面必须拥有逃生梯,曹天汉及郑丰泉皆认为,政府此举实属浪费。

郑丰泉认为,一般上的店面主要是作为办公司的用途,根本没有相关的需要,况且一旦增设后,发展商将增加成本,最终或转嫁予消费人的身上。

曹天汉则表示,不是所有的店面都是改建为经济酒店,而且增设逃生梯,不止是很占空间,也将增加发展商的成本开销。

了解店屋过剩 发展商减产

郑丰泉指出,一些业者会选择买下空置的店屋,再改装为经济酒店会比兴建一座酒店的价格较为便宜,他们善用以旅游区的优势,加强店面的商业功能,作为酒店业及饮食业。

他表示,当中也不乏新店屋的店主看中市场的需求,而加入改建经济酒店的行列,但是加入后却必须面对更大的挑战。

带动人口发展

郑丰泉直言,如今发展商了解市场过剩的问题,店屋计划也因而减产,至于现今的店屋计划很多都是之前批准的工程。

不过他相信,随着很多大型的屋业发展计划竣工后,将带动本地人口发展,届时市场的需求将大增。

他也对于本地的发展市场有信心,并认为,甲州的市场仍有很大提高空间,若州政府能够吸引更多外资,预计将刺激州内的经济发展。

住客率年年降

郑丰泉指出,很多人都以为酒店业很容易做,但是投入的业者却冷暖自知,根据2013年产业报告数据显示,甲州的平均住客率从2011年的65%,2012年减少至60%,去年更剧减至45%。

他说,尽管游客的人数每年增加,但是随着酒店数量增加,分散游客来源,再加上很多导游都安排游客在甲州逗留,住宿却在吉隆坡等地区,是主要的原因之一。

他认为,店面改建为经济酒店确实可行,但是业者必须确保市场行销奏效,并以服务口碑,从众多酒店中脱颖而出,成为游客的选择。

经济酒店门牌税高

郑丰泉表示,一般上地方政府都很鼓励店面改建为经济酒店,因为业者所缴付的门牌税会比普通的店面高20%。

“只要符合消拯局的规定,即店面必须拥有逃生门,基本上地方政府都没有问题。”

他也指出,根据法令,空置的店面及房屋,亦可以向地方政府申请豁免缴付门牌税,不过必须出示证据等,经由当局批准。

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